Cách tính giá đền bù đất trồng cây lâu năm theo quy định mới nhất

Bạn đang quan tâm đến cách tính giá đền bù đất trồng cây lâu năm theo quy định mới nhất? Bạn muốn biết những điều kiện, nguyên tắc và công thức để xác định mức tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm? Bài viết này sẽ cung cấp cho bạn những thông tin cần thiết về vấn đề này, dựa trên các nguồn tin chính thống và cập nhật. Hãy cùng theo dõi nhé!

Đất trồng cây lâu năm là gì?

Đất trồng cây lâu năm là một loại đất thuộc nhóm đất nông nghiệp, được sử dụng để trồng các loại cây chỉ cần trồng một lần, nhưng có thể sinh trưởng và cho thu hoạch trong nhiều năm liên tiếp. Ví dụ như cây cao su, cây chè, cây cà phê, cây điều, cây hồ tiêu, cây dừa, cây ăn quả, cây dược liệu…

Đất trồng cây lâu năm có vai trò quan trọng trong phát triển kinh tế-xã hội của các vùng nông thôn, góp phần tạo ra nguồn thu nhập ổn định cho người dân và bảo vệ môi trường. Đất trồng cây lâu năm cũng có giá trị cao hơn so với đất trồng cây hàng năm, do đó được người sử dụng đất quan tâm và bảo vệ.

Đất trồng cây lâu năm có được đền bù không?

Theo Luật Đất đai năm 2013, khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế-xã hội thì người sử dụng đất có được bồi thường về đất nếu đáp ứng các điều kiện sau:

• Đất không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm.

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà chưa được cấp.

Ngoài ra, còn có một số trường hợp đặc biệt được bồi thường về đất trồng cây lâu năm khi Nhà nước thu hồi đất như sau:

• Đối với đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 mà người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhưng không có Giấy chứng nhận hoặc không đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật này thì được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp quy định tại Điều 129 của Luật này.

• Đối với người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân đã được giao hoặc cho thuê lại từ người khác theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc theo hợp đồng cho thuê lại do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc công nhận và đã có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hoặc theo hợp đồng cho thuê lại do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt hoặc công nhận.

Việc bồi thường về đất trồng cây lâu năm được thực hiện bằng việc giao đất có cùng mục đích sử dụng với loại đất thu hồi, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng tiền theo giá đất cụ thể của loại đất thu hồi do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định tại thời điểm quyết định thu hồi đất.

Quy định về cách tính đền bù đất trồng cây lâu năm

Đất trồng cây lâu năm là loại đất nông nghiệp được sử dụng để trồng các loại cây có thời gian sinh trưởng và phát triển dài, như ca cao, cà phê, cao su, nhãn, vải, bưởi… Khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm, người sử dụng đất có quyền được bồi thường về đất và cây trồng theo quy định của pháp luật. Cụ thể:

Mức bồi thường về cây trồng trên đất

Khi Nhà nước thu hồi đất trồng cây lâu năm, người sử dụng đất có quyền được bồi thường về đất và về cây trồng trên đất theo quy định của pháp luật. Theo quy định đền bù đất trồng cây lâu năm, mức bồi thường về cây trồng trên đất được tính theo giá trị hiện có của vườn cây. 

Nếu cây mới đầu tư, thì được bồi thường chi phí mua cây, chi phí khác và công chăm sóc. Nếu cây đã cho thu hoạch, thì được bồi thường theo giá trị sản phẩm thu hoạch trong một chu kỳ sinh sản. Mức bồi thường về cây trồng được quyết định bởi Ủy ban nhân dân cấp huyện theo khung giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành.

Ví dụ:

• Quyết định số 03/2020/QĐ-UBND của tỉnh Hưng Yên liên quan đến việc bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất tại tỉnh Hưng Yên. Theo quyết định này, giá trị của cây lâu năm sẽ được xác định dựa trên giá trị hiện tại của vườn cây. Đối với cây mới được trồng, chi phí bồi thường sẽ bao gồm chi phí mua cây, các chi phí khác và công chăm sóc. Cây lâu năm trong mùa thu hoạch sẽ được tính bồi thường dựa trên đường kính gốc hoặc đường kính tán lá. Trong trường hợp cây cần phải chặt bỏ, chi phí chặt hạ sẽ được bồi thường.

• Quyết định số 05/2021/QĐ-UBND của UBND Thành phố Đà Nẵng đã đưa ra các quy định về việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất tại thành phố Đà Nẵng. Theo quyết định này, các cây như Chanh, Cam, Quýt, Bưởi sẽ được bồi thường theo mức: nếu cây có quả thì mức bồi thường là 300.000 đồng/cây, nếu cây chưa có quả thì mức bồi thường là 250.000 đồng/cây. Đối với cây mới trồng từ 1-2 năm, mức bồi thường là 117.000 đồng/cây và đối với cây con, mức bồi thường là 10.000 đồng/cây.

Giá đền bù đất trồng cây lâu năm

Giá đền bù đất trồng cây lâu năm là giá tiền mà chủ đầu tư phải trả cho người sử dụng đất khi thu hồi đất để thực hiện dự án. Mức đền bù đất trồng cây lâu năm được xác định theo nguyên tắc và phương pháp sau:

Nguyên tắc xác định giá đất

Các nguyên tắc để xác định giá đất như sau:

• Giá đất cần được xác định dựa trên mục tiêu sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá và tuân theo thời hạn sử dụng đất.

• Giá đất phải phù hợp với giá đất thị trường, giá đấu giá thành công hoặc thu nhập từ quyền sử dụng đất của loại đất có cùng mục tiêu sử dụng.

• Khi xác định giá cho các lô đất liền kề có cùng mục tiêu sử dụng, khả năng sinh lợi và thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự trong cùng một thời điểm, chúng phải có mức giá tương đương.

Phương pháp xác định giá đất

Phương pháp định giá đất được quy định trong Nghị định 44/2014/NĐ-CP bao gồm 05 phương pháp, trong đó có: 

• Phương pháp so sánh trực tiếp

Đây là cách thức xác định giá trị của một lô đất dựa trên việc so sánh với các lô đất có tính chất tương tự về mục đích sử dụng, vị trí, khả năng sinh lợi, điều kiện về kết cấu hạ tầng, hình thái, diện tích và tính pháp lý về quyền sử dụng đất.

• Phương pháp chiết trừ 

Đây là cách thức định giá cho các lô đất có tài sản trên đất. Theo cách thức này, chuyên gia sẽ xác định tổng giá trị của đất và tài sản, sau đó trừ giá trị của tài sản khỏi tổng giá trị bất động sản để thu được giá trị của đất.

• Phương pháp thu nhập 

Là cách tiếp cận để xác định giá trị của một lô đất dựa trên thu nhập ròng hàng năm trên mỗi đơn vị diện tích đất. Thu nhập ròng được tính sau khi đã khấu trừ tất cả các chi phí liên quan. Giá trị này sau đó được chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm hàng năm (tính đến thời điểm định giá đất) cho loại tiền VNĐ trong kỳ hạn 12 tháng tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất gửi tiết kiệm cao nhất trên địa bàn cấp tỉnh.

• Phương pháp thặng dư 

Là cách tiếp cận để xác định giá trị của đất, dựa trên công thức: Tổng doanh thu dự kiến từ việc phát triển đất trừ đi tổng chi phí dự kiến. Đây là phương pháp thường được sử dụng cho các lô đất có tiềm năng phát triển theo quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng, hoặc được cấp phép chuyển đổi mục đích sử dụng để tạo ra lô đất có khả năng sử dụng tối ưu, tối đa hóa giá trị.

• Phương pháp hệ số điều chỉnh 

Đây là phương pháp nhân giá trong bảng giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành với hệ số điều chỉnh giá theo các tiêu chí như vị trí, diện tích, hình thể, điều kiện kết cấu hạ tầng.

Mỗi phương pháp có những ưu và nhược điểm riêng, cần được áp dụng phù hợp với từng loại đất và từng thị trường địa phương.

Giá đền bù đất trồng cây lâu năm hiện nay

Giá đền bù đất trồng cây lâu năm là một trong những vấn đề quan trọng và phức tạp trong quá trình tái định cư, giải phóng mặt bằng cho các dự án phát triển kinh tế – xã hội. Theo luật đền bù đất trồng cây lâu năm, giá đền bù đất trồng cây lâu năm được xác định theo giá trị của cây trồng và giá trị của đất. Tuy nhiên, do sự khác biệt về loại cây trồng, tuổi thọ, năng suất, chất lượng, thị trường tiêu thụ, cũng như sự thay đổi của giá cả theo thời gian và địa phương, việc xác định giá đền bù đất trồng cây lâu năm gặp nhiều khó khăn và mâu thuẫn.

Hiện nay, phương pháp hệ số điều chỉnh là phương pháp chủ yếu được áp dụng để xác định đơn giá đền bù đất trồng cây lâu năm. 

Công thức tính cụ thể như sau:

Tổng số tiền đền bù đối với đất = Tổng diện tích đất nông nghiệp do Nhà nước thu hồi (m2) x Giá đền bù đất (VNĐ/m2).

Trong đó: Giá đền bù đất (VNĐ/m2) = Giá đất theo khung giá đất x Hệ số điều chỉnh giá đất. 

Lưu ý:

• Khung giá đất được ban hành bởi UBND cấp tỉnh hoặc tương đương và thường được áp dụng trong một giai đoạn 05 năm.

• Hệ số điều chỉnh giá đất khi tính tiền bồi thường do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định và sẽ được xác định tại thời điểm Nhà nước quyết định thu hồi.

Ví dụ: 

Vào đầu năm 2022, tại huyện Tiền Hải, tỉnh Thái Bình, một kế hoạch thu hồi đất để mở rộng đường đã được triển khai. Đất của ông Nguyễn Văn A đã bị thu hồi theo quyết định này. 

Tại thời điểm quyết định thu hồi, theo bảng giá đền bù đất trồng cây lâu năm giá đất là 500.000 đồng/m2. Tuy nhiên, ủy ban nhân dân tỉnh Thái Bình đã ban hành quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất khi Nhà nước thu hồi là 1,5. Do đó, đơn giá để tính giá bồi thường cho ông Nguyễn Văn A là 750.000 đồng/m2.

>> XEM THÊM: Cách tính giá đền bù đất nông nghiệp khi có quyết định thu hồi đất

Qua bài viết này, chúng tôi hy vọng bạn đã có được những kiến thức cơ bản về cách tính giá đền bù đất trồng cây lâu năm theo quy định mới nhất. Đây là một vấn đề quan trọng và phức tạp, liên quan đến nhiều yếu tố khác nhau. Bạn cần tham khảo các nguồn tin chính thống và cập nhật, cũng như tìm kiếm sự tư vấn của các chuyên gia trong lĩnh vực này để có được kết quả chính xác và hợp lý.

Để tìm hiểu thêm những thông tin hữu ích về mua bán bất động sản, hãy truy cập homedy.com thường xuyên nhé!

Loan Nguyễn