Tại những địa phương đang có cơn sốt đất, việc mua bán đất diễn ra rất sôi nổi nhưng lại thường xuyên diễn ra thông qua các cò đất hoặc môi giới. Trong đó, hoạt động mua bán đất vi bằng cũng được khá nhiều chủ thể thực hiện, vậy đất vi bằng là gì, có nên mua đất vi bằng không và làm sao để mua đất vi bằng một cách an toàn? Chúng ta hãy tìm hiểu rõ khái niệm và những vấn đề liên quan đến loại đất này.
Đất vi bằng là gì?
Sau đây là khái niệm về đất vi bằng và những khái niệm liên quan.
Vi bằng là gì?
Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định tại Khoản 3, Điều 2 Nghị định 08/2020/NĐ-CP.
Đất vi bằng là gì?
Từ khái niệm trên, có thể suy ra đất vi bằng là đất được lập vi bằng trong trường hợp không có hoặc chưa có Giấy chứng nhận sử dụng đất hoặc sổ đỏ.
Ngoài ra còn một số khái niệm khác liên quan có thể đưa ra như :
Sổ đất vi bằng là gì?
Sổ đất vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi thực hiện trên mảnh đất và tài sản gắn liền với đất được Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến và tiến hành lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan hoặc tổ chức.
Đất công chứng vi bằng là gì?
Là đất mà có vi bằng ghi lại các sự kiện, hành vi liên quan đến hành vi trao đổi tiền bạc, giao nhận đất đã được công chứng, có thể dùng làm chứng cứ nếu xảy ra tranh chấp.
Trên đây là một số khái niệm về đất vi bằng mà bạn nên tìm hiểu hoặc hỏi thêm ý kiến của chuyên gia/luật sư có kinh nghiệm khi muốn mua loại đất này.
>> Xem thêm: Công chứng vi bằng là gì? Nhà vi bằng có mua được không?
Mua đất vi bằng có an toàn không?
Theo Luật đất đai, Luật công chứng và Bộ Luật dân sự quy định về việc chuyển nhượng đất đai thì cần phải công chứng hợp đồng chuyển nhượng.
Vậy mua bán đất vi bằng là gì?
Việc mua bán đất vi bằng là được hiểu là người mua và người bán làm hợp đồng trước sự chứng kiến của Thừa phát lại mà không đem đi công chứng, do đó không có giá trị pháp lý và không phù hợp với quy định của pháp luật.
Nhưng hiện nhiều người vẫn chưa thực sự hiểu về đất vi bằng nên có những người bán lợi dụng những thuật ngữ như : “công chứng Thừa phát lại” hay “vi bằng công chứng”… những thuật ngữ này không phải là thuật ngữ pháp lý. Các chủ thể cố tình đưa từ công chứng vào nhằm mục đích nói lái nhằm thuyết phục khách hàng rằng mảnh đất họ muốn mua đã có sự đảm bảo về pháp lý.
Chính vì vậy không nên mua đất vi bằng vì rủi ro là rất lớn.
Mặc dù không thể yêu cầu Nhà Nước cấp Giấy chứng nhận sử dụng đất nhưng người mua nên lập vi bằng mua bán đất để có thể ghi nhận hành vi giao nhận tiền, giao nhận đất để làm cơ sở cho các quan hệ pháp lý khác, nếu xảy ra tranh chấp.
Lưu ý, việc lập vi bằng trong mua bán đất chỉ chứng minh được hai bên đã thực hiện giao tiền, giao giấy tờ chứ không công nhận việc mua bán đất.
>> Xem thêm: Đất thừa phát lại là gì? Thủ tục lập vi bằng thừa phát lại
Đất vi bằng có xây nhà được không?
Hiện chưa có quy định cụ thể nào về việc đất chỉ có vi bằng thì không được phép xây dựng nhà ở.
Nếu muốn xây dựng nhà ở, bạn phải xin cấp giấy phép xây dựng, căn cứ vào điều 3 nghị định 53/2017/NĐ-CP quy định những loại giấy tờ hợp pháp về đất đai được cấp phép xây dựng bao gồm :
-
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Giấy tờ khác đủ điều kiện để cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
-
Giấy tờ về đất đai đối với trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất sau ngày 01/07/2004 nhưng không có Giấy chứng nhận, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
-
Các loại giấy tờ khác về xếp hạng lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh đối với trường hợp cấp phép xây dựng để thực hiện xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời các công trình lịch sử – văn hóa, danh lam thắng cảnh nhưng chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của Luật đất đai 2013.
-
Các văn bản xác lập chấp thuận về địa điểm xây dựng của Ủy ban nhân dân cấp huyện đối với công trình xây dựng biển quảng cáo, trạm viễn thông, cột ăng-ten tại khu vực không thuộc nhóm đất có mục đích sử dụng để xây dựng và không được chuyển đổi mục đích sử dụng đất.
-
Hợp đồng thuê đất giao kết giữa chủ đầu tư xây dựng công trình và người quản lý, sử dụng công trình giao thông; các văn bản chấp thuận của Cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền về giao thông đối với công trình được phép xây dựng trong phạm vi đất dành cho giao thông theo quy định của pháp luật.
Theo những căn cứ trên, vi bằng không nằm trong những loại giấy tờ hợp pháp có thể dùng để xin cấp giấy phép xây dựng.
Trong trường hợp đất nằm trong diện xây dựng thì không cần xin cấp giấy phép xây dựng. Xét về pháp lý, nếu mảnh đất không nằm trong diện cần phải xin cấp giấy phép xây dựng thì vẫn xây nhà được. Tuy nhiên vì không có giấy tờ hợp pháp mà chỉ mua bán đất bằng vi bằng thì rất dễ xảy ra rủi ro tranh chấp với bên thứ ba.
Nếu vẫn xây nhà trên đất vi bằng, trường hợp xảy ra tranh chấp sẽ không được pháp luật bảo vệ. Vì vậy bạn hãy tìm hiểu và cân nhắc thật kỹ lưỡng trước khi quyết định có nên xây nhà trên đất vi bằng hay không
Có nên mua đất vi bằng?
Từ những phân tích về việc mua đất vi bằng có an toàn không, có thể thấy việc mua đất vi bằng là không nên do không tuân thủ đúng quy định của pháp luật.
Ngoài ra còn những rủi ro bạn có thể gặp phải nếu mua đất sổ chung công chứng vi bằng là :
-
Rủi ro, hạn chế trong xây dựng, sửa chữa, thế chấp, chuyển nhượng… do không có giá trị pháp lý nên người mua không có quyền sử dụng mảnh đất mình đã bỏ tiền ra mua.
-
Khó khăn trong các thủ tục pháp lý.
-
Là tài sản thế chấp : hiện nay rất nhiều trường hợp đất đang được thế chấp tại ngân hàng, cầm cố hoặc chuyển nhượng cho người khác nhưng vẫn lập vi bằng chuyển nhượng đất dẫn đến phát sinh tranh chấp.
-
Một mảnh đất nhưng lại bán cho nhiều người.
Nếu bạn vẫn quyết định mua đất vi bằng thì bạn cần có những chứng cứ xác thực chứng minh việc giao nhận tiền và đất trong quá trình mua bán để có thể làm căn cứ giải quyết tranh chấp xảy ra nếu có.
Thủ tục mua bán đất vi bằng
Mua bán đất là một tài sản có giá trị lớn, do đó cả người mua và người bán cần tuân thủ đúng các thủ tục như sau :
Bước 1 : Đến xem trực tiếp mảnh đất, thỏa thuận giá cả
Bạn cần đến trực tiếp xem xét mảnh đất mình định mua để biết chính xác vị trí cũng như kích thước mảnh đất đó.
Tiếp đến là thỏa thuận giá cả với người bán sao cho thuận mua vừa bán.
Bước 2 : Lập vi bằng mua bán đất
Vì đất không có giấy chứng nhận sử dụng đất/sổ đỏ đứng tên người bán nên cần thực hiện lập vi bằng theo trình tự sau :
-
Người có nhu cầu lập vi bằng đến văn phòng Thừa phát lại yêu cầu lập vi bằng.
-
Thỏa thuận lập vi bằng.
-
Tiến hành lập vi bằng.
Bước 3 : Hoàn tất thủ tục
Sau khi giao nhận tiền, giao nhận đất đã được lập trong vi bằng thì cần có 03 bản chính : 01 bản giao cho người yêu cầu; 01 bản gửi Sở Tư pháp để đăng ký trong thời hạn 03 ngày làm việc kể từ ngày lập vi bằng; 01 bản lưu trữ tại Văn phòng Thừa phát lại theo quy định của pháp luật về chế độ lưu trữ đối với văn bản công chứng.
Vi bằng được coi là hợp lệ khi được đăng ký tại Sở Tư pháp.
Mẫu vi bằng mua bán đất
Vi bằng đất là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức theo quy định. Dưới đây là hình thức, nội dung bắt buộc cần có trong vi bằng và mẫu vi bằng chuẩn theo quy định pháp luật.
Về hình thức : Nếu vi bằng có từ 02 trang trở lên thì từng trang phải được đánh số thứ tự; nếu có từ 02 tờ trở lên thì phải đóng dấu giáp lai giữa các tờ; số lượng bản chính do các bên tự thỏa thuận.
Về nội dung : Cần đảm bảo những nội dung cơ bản sau :
-
Tên, địa chỉ văn phòng Thừa phát lại; họ, tên Thừa phát lại lập vi bằng.
-
Địa điểm, thời gian lập vi bằng.
-
Họ, tên, địa chỉ người yêu cầu lập vi bằng.
-
Họ, tên người tham gia khác, nếu có.
-
Nội dung yêu cầu lập vi bằng; nội dung cụ thể của sự kiện, hành vi được ghi nhận.
-
Lời cam đoan của Thừa phát lại về tính trung thực và khách quan trong việc lập vi bằng
-
Chữ ký của Thừa phát lại, dấu văn phòng Thừa phát lại, chữ ký/dấu điểm chỉ của người yêu cầu, người tham gia khác nếu có và người có hành vi bị lập vi bằng nếu họ có yêu cầu.
Tải ngay mẫu vi bằng mua bán đất đầy đủ thông tin tại đây
Chi phí lập vi bằng mua bán đất
Hiện tại chưa có quy định cụ thể về lập vi bằng mua bán đất có chi phí bao nhiêu. Tuy nhiên, căn cứ theo quy định tại điều 64 nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về chi phí lập vi bằng và xác minh điều kiện thi hành án như sau :
1. Chi phí lập vi bằng và xác minh điều kiện thi hành án do người yêu cầu và Văn phòng Thừa phát lại thỏa thuận theo công việc thực hiện hoặc theo giờ làm việc.
2. Văn phòng Thừa phát lại quy định và phải niêm yết công khai chi phí lập vi bằng và xác minh điều kiện thi hành án, trong đó xác định rõ mức tối đa, tối thiểu, nguyên tắc tính.
Trên cơ sở chi phí đã niêm yết, người yêu cầu và văn phòng Thừa phát lại có thể thỏa thuận thêm về chi phí thực hiện theo công việc hoặc theo giờ làm việc và các khoản chi phí thực tế phát sinh bao gồm : chi phí đi lại; phí dịch vụ cho các cơ quan cung cấp thông tin; chi phí cho người làm chứng, người tham gia hoặc chi phí khác, nếu có.
3. Trong trường hợp văn phòng Thừa phát lại tổ chức thi hành án mà phải tiến hành xác minh thì chi phí xác minh do Thừa phát lại và người yêu cầu thỏa thuận theo quy định tại khoản 2 điều này hoặc được tính vào chi phí thi hành án dân sự quy định tại điều 65 của nghị định này.
Theo đó chi phí lập vi bằng mua bán đất được văn phòng Thừa phát lại và người yêu cầu thỏa thuận dựa theo những quy định trên.
Thêm vào đó, việc lập vi bằng trong và ngoài giờ làm việc của văn phòng Thừa phát lại cũng ảnh hưởng tới chi phí lập vi bằng. Ngoài ra còn có chi phí đi lại hoặc chi phí cho người làm chứng cũng làm chi phí lập vi bằng thay đổi, hai bên có thể thỏa thuận những mức phí này trước khi lập vi bằng và ghi cụ thể trong hợp đồng dịch vụ lập vi bằng.
Hiện nay, chi phí lập vi bằng mua bán đất thường dao động trong khoảng từ 3 – 5 triệu đồng.
Trên đây là tất cả thông tin liên quan đến đất vi bằng mà bạn cần tìm hiểu và nắm rõ.
Hy vọng rằng bài viết trên đã giúp bạn đọc có thể trả lời chi tiết vi bằng đất là gì cùng với những thông tin xoay quanh vấn đề này. Hãy truy cập Homedy ngay để cập nhật các tin tức bất động sản hữu ích khác!
Loan Nguyễn